Tributação de aluguéis na Reforma Tributária: o que muda, para quem muda e como se preparar

Quem recebe aluguel no Brasil sempre viveu com uma lógica relativamente clara: o tema ficava concentrado no Imposto de Renda, com as rotinas do Carnê-Leão e da declaração anual. A Reforma Tributária muda esse “mapa mental” porque coloca o aluguel dentro do novo modelo de tributação do consumo. Em termos bem diretos, a locação passa a ser tratada como uma operação onerosa com bens, e isso abre espaço para a incidência do IVA Dual (IBS + CBS) em algumas situações — e apenas em algumas situações.

O ponto mais importante aqui é entender que a Reforma não cria uma cobrança igual para todo mundo que tem imóvel alugado. Ela cria uma separação que vai definir quase tudo: quem é pequeno locador e quem é grande locador. Essa classificação vira a “chave” para saber se você continua pagando somente IR ou se passa a conviver também com IBS e CBS, além de novas obrigações de controle e documentação.

O novo enquadramento: pequeno locador, grande locador e a regra de explosão

Vamos colocar isso de um jeito bem prático: você só será considerado grande locador (pessoa física contribuinte do regime regular do IBS/CBS) se cumprir dois critérios ao mesmo tempo. Primeiro, a sua receita anual com aluguéis (e também cessões onerosas/arrendamentos) precisa ter passado de R$ 240.000 no ano-calendário anterior. Segundo, a locação precisa envolver mais de 3 bens imóveis distintos. É uma regra cumulativa, ou seja, não basta cumprir um; precisa cumprir os dois.

E é aqui que muita gente se engana: ter “vários imóveis” não significa automaticamente entrar no IBS/CBS. Se faltar um dos requisitos, você fica como pequeno locador. Alguém pode ter 5 imóveis alugados, mas se a receita anual for R$ 150.000, não ultrapassou o limite de R$ 240.000 e, portanto, não entra na tributação de IBS/CBS — permanece somente no Imposto de Renda, como já acontece hoje.

Existe, porém, uma segunda porta de entrada: a chamada regra da explosão. Se, em um único ano, a receita anual com aluguéis ultrapassar R$ 288.000 (um valor 20% acima de R$ 240.000), o enquadramento como contribuinte acontece no próprio ano-calendário, independentemente da quantidade de imóveis. Na prática, é o tipo de situação que pega quem teve um salto de renda por reajustes, novos contratos, mudança de perfil do imóvel ou troca de locatário por alguém disposto a pagar mais.

Quanto pode pesar no bolso e por que o CIB torna tudo mais “amarrado”

O cronograma de transição começa em 2026, com alíquotas iniciais de teste (0,9% CBS e 0,1% IBS), e o desenho de funcionamento pleno — com o modelo antigo totalmente substituído — está apontado para 2033. A ideia, portanto, não é que “amanhã” todo aluguel vai mudar de uma vez; o que muda desde já é a necessidade de planejamento, porque o enquadramento e as decisões estruturais dão mais resultado quando feitas com antecedência.

Sobre a alíquota: a referência do IVA Dual é estimada entre 26,5% e 28%, mas a locação tem uma redução de 70%, o que leva a uma alíquota efetiva aproximada de 8,4% sobre os aluguéis (30% da alíquota cheia). Quando você soma essa camada ao Imposto de Renda progressivo (que pode chegar a 27,5%), a carga total estimada para o grande locador pessoa física pode bater em torno de 29,81%. É um salto relevante — e é por isso que tanta gente vai precisar comparar cenários com calma.

Ao mesmo tempo, entram também elementos de “alívio” que ajudam a compor a conta: há indicação de redutor social de R$ 600 por mês para cada imóvel residencial alugado e possibilidade de abater IPTU e condomínio da base de cálculo. Isso não elimina o impacto para quem se enquadra como grande locador, mas evita que a análise fique simplista (como se fosse apenas “somar porcentagens” sem considerar redutores e abatimentos).

E tem um aspecto que costuma passar despercebido até virar dor de cabeça: o CIB (Cadastro de Imóveis Brasil). Ele é descrito como um identificador nacional do imóvel — uma espécie de “CPF do imóvel” — justamente para integrar dados e facilitar o controle. O resultado prático disso é que as informações tendem a “conversar” com mais facilidade: se o pagamento aparece de um lado e não aparece do outro, a chance de inconsistência ser detectada aumenta. Há, inclusive, a menção expressa ao risco quando o inquilino declara o aluguel pago e o locador não declara o aluguel recebido.

Pessoa física ou pessoa jurídica: a decisão que pode transformar imposto em estratégia

Quando alguém se enquadra como grande locador, a pergunta deixa de ser “vou pagar IBS/CBS?” (porque isso já está respondido) e passa a ser “qual estrutura faz sentido para mim daqui para frente?”. É aqui que, normalmente, pode morar a economia — não por mágica, mas por escolha de modelo. Veja um comparativo bem objetivo: como pessoa física, a carga tende a se aproximar de quase 30%, enquanto, como pessoa jurídica, ficaria em torno de 16%, com a observação de que 16,1% seria um teto porque o sistema permite uso de créditos (descontos de impostos pagos em despesas), o que pode reduzir a carga efetiva.

O caminho mais seguro é tratar isso como uma sequência lógica, sem pressa e sem achismo. Primeiro, confirmar o próprio enquadramento (quantos imóveis, qual receita anual e se existe chance de “explosão” por passar de R$ 288.000). Depois, simular a carga como pessoa física e como pessoa jurídica com números reais — porque é muito comum o mesmo contribuinte ter situações diferentes (imóveis residenciais e comerciais, sublocação de consultórios, períodos de vacância, reajustes, despesas relevantes etc.). E, por fim, decidir a melhor estrutura com suporte profissional.

Para quem é profissional da saúde ou gestor de clínica, isso conversa bastante com a rotina: o Carnê-Leão já é uma ferramenta conhecida por quem recebe rendimentos como consultas, procedimentos e também aluguéis de consultório, justamente para antecipar o pagamento mensal do IR e evitar surpresas na declaração anual. E é nesse tipo de cenário — com renda variável, obrigações recorrentes e risco de desencontro de informações — que planejamento tributário e conformidade deixam de ser “burocracia” e viram tranquilidade.

Um resumo das mudanças mais importantes: